Seit der letzten vertieften Berichterstattung vom 27. Dezember 2021 sind über 4 Jahre vergangen. Vieles ist noch ähnlich (Hoher Renovationsaufwand bei den alten Liegenschaften), Einiges hat sich verbessert (Auslastung der Hotels Banana City und Illuster, Energiethemen, tiefere Hypothekarzinsen), Zahlreiches ist dazugekommen (Längere Planungsphasen, Gestaltungspläne, neue Rechtsfälle) und Weniges ist neu (Streitigkeiten unter den Mietern und Sicherheitsthemen). Nach 4 Verlustjahren konnte die SISKA Immobilien AG für das Geschäftsjahr 2024 wieder einmal schwarze Zahlen schreiben. Für das Jahr 2025 hängt das Jahresergebnis von den Berichten und den sich daraus ergebenden Rückstellungen über die Statik und die Erdbebensicherheit der EKZ Effi-Märt und EKZ Uschter77 ab.
Nach schwierigen Jahren mit dem Corona-Virus gelang es ab 2021 Schritt für Schritt die Erträge der Hotels Banana City in Winterthur und Illuster in Uster wieder zu erhöhen. Unterdessen sind die Auslastungen wieder auf dem Niveau von vor der Corona-Pandemie.
Unverändert hoch sind die Renovationsaufwände in den Einkaufszentren und den Büro- und Gewerbeliegenschaften. Die Sanierungen der zahlreichen Tiefgaragen sind nach wie vor anspruchsvoll zu planen und durchzuführen, da – je genauer man die Tragwerke untersucht – umso mehr Überraschungen an die Oberfläche kommen.
Seit 2022 wird die Erdbebensicherheit in den grossen Einkaufszentren, den Büro- und Gewerbeliegenschaften und teilweise auch bei den Wohnliegenschaften untersucht, da sich in einzelnen Fällen Risse, Abplatzungen und Wölbungen von tragenden Decken gebildet haben, welche genau abgeklärt werden müssen.
Sanierungen der Einkaufszentren Uschter77 und Effi-Märt herausfordernd unterwegs – Projekte SHzwei4 und Halle 53 weiterhin in der Schwebe
Die grossen Sanierungen des EKZ Illuster (2015 – 2017; Kosten CHF 50 Mio.) und des EKZ Neuwiesen (2016 – 2020; Kosten CHF 70 Mio.) brauchten zusätzliche Hypotheken, weil wegen der früheren hohen Ausschüttung von Dividenden und exzessiven Boni an die frühere Geschäftsleitung zu wenig flüssige Mittel und zu wenig Rückstellungen zur Verfügung standen. Die zahlreichen dringenden weiteren Sanierungen von Gewerbeobjekten und Wohnhäusern führten – neben den Auswirkungen der Corona-Pandemie – dazu, dass seit dem Geschäftsjahr 2018 keine Dividenden mehr ausgeschüttet werden konnten. Die kumulierten Verluste der Jahre 2019 – 2024 betrugen CHF 12.8 Mio. Gesamthaft wurden unter der neuen Führung der SISKA seit 2014 bis Ende 2025 für die Sanierungen Planer- und Werkverträge für CHF 257.8 Mio. abgeschlossen und Rechnungen für CHF 247.2 Mio. bezahlt.
Es zeigte sich, dass die mittleren Einkaufszentren Uschter77 und Effi-Märt aufgrund der tieferen Mieteinnahmen im Retailbereich grosse Herausforderungen sind und nur Schritt für Schritt saniert werden können. Im Fall des EKZ Uschter77 kam dazu, dass nach der Etappe 1 (Aldi) bei einer Routinekontrolle des Geschäftsführers im Juni 2021 Rost an tragenden Säulen der Tiefgarage festgestellt wurde. Die anschliessenden Sondagen in der Tiefgarage ergaben einen zusätzlichen erheblichen Sanierungsbedarf. Das sofort nötige Sanierungsprojekt erstreckte sich von 2021 – 2025. Die Kosten überschritten CHF 6.1 Mio., weil noch alte Öltanks entdeckt und fachmännisch entsorgt werden mussten. Ab 2024 wurde im EKZ Uschter77 zusätzlich die Statik mit der Erdbebensicherheit geprüft. Die Berichte der Fachleute zeigten am Wohngebäude des EKZ Uschter77 kritische Werte, so dass im Sommer 2025 Notmassnahmen (Notspriessungen) ausgelöst werden mussten. Am 28. November 2025 wurde bei der Stadt Uster ein zusätzliches dringliches Baugesuch eingereicht, welches mit weiteren Massnahmen, die Einhaltung der Sicherheitsnormen sicherstellen muss. Die Stiftung für Baudynamik und Erdbebeningenieurwesen hält die Rechts- und Haftungsfragen detailliert fest. Klar ist, dass der Bauherr (Hauseigentümer) selbst verantwortlich für die Einhaltung der Regeln der Baukunde und somit für die Durchsetzung der SIA-Normen für erdbebensicheres bauen verantwortlich ist. Im Extremfall könnten die weiteren Abklärungen bezüglich Statik und Erdbebensicherheit für den Retailteil und das Bürohaus des EKZ Uschter77 zu Ausgaben in Millionenhöhe führen, welche für die SISKA nicht betriebswirtschaftlich zu rechtfertigen sind.
Besser lief es lange beim EKZ Effi-Märt. 2024 konnte die SISKA mit der Stadt Illnau-Effretikon ein Begleitetes Verfahren für einen Gestaltungsplan durchführen, welches wesentliche Verbesserungen am ursprünglichen Projekt brachte. Der Gestaltungsplan wurde am 20. April 2025 der Stadt Illnau-Effretikon eingereicht. Das Anhörungsverfahren verlief positiv, so dass grundsätzlich im 2. Quartal 2026 die weiteren Schritte ausgelöst werden könnten. Die SISKA hat im ganzen Verfahren immer wieder darauf hingewiesen, dass eine erhebliche Unsicherheit darüber besteht, ob die Statik und die Erdbebensicherheit für die Umsetzung des Gestaltungsplanprojektes den einzuhaltenden Normen entsprechen. Ein Ingenieurbericht zeigt nun, dass die Statik und die Erdbebensicherheit in einem Teilbereich vertiefter abgeklärt werden müssen, so dass es auch im EKZ Effi-Märt zu Verzögerungen kommen wird.
Beim Projekt SHzwei4 war im Herbst 2024 eigentlich der Gestaltungsplan eingabebereit, als plötzlich die Frage nach ISOS auftauchte. Da – wie in vielen Projekten – unklar ist, wer für die Beurteilung der Vereinbarkeit des Projektes mit dem Ortsbildschutz zuständig ist, bleibt das Projekt in der Schwebe. Gleiches gilt für das Projekt Halle 53. Dort fand man kurz vor der Baueingabe heraus, dass das Vergaberecht keine direkte Beauftragung der Sanierung an die SISKA erlaubt. Somit wird das weitere Vorgehen erst nach der Sanierung der Hülle der Halle 53 durch die Eigentümerin Stadt Winterthur definiert.
Klimamassnahmen und Energieverbesserungen als gleich wichtiger Schwerpunkt
Gleich wichtig wie die Sanierungen der Immobilien im Portfolio sind die laufenden Klimamassnahmen und die Verbesserungen der Energienutzungen. Dabei stehen die hohen Heiz- und Nebenkosten für die Gewerbemieter und Wohnungsmieter im Zentrum. Im Juli 2025 gelang es mit Stadtwerk Winterthur neue Verträge für die Energielieferungen des Erlenhofs (Erweiterung an das schon länger angeschlossene EKZ Neuwiesen) ab Herbst 2027 und der SISKA-Banane (inkl. SHzwei4) ab dem 1. Oktober 2027 abzuschliessen. Für das EKZ Effi-Märt ist ebenfalls ein Energieliefervertrag mit Energie 360 für Fernwärme ab der Total-Sanierung Bestandteil des eingereichten Gestaltungsplans. In Uster werden die EKZ Illuster und EKZ Uschter77 noch mit Gas beheizt. Mit Energie 360 ist vereinbart Energie Uster beim Umstieg auf die Fernwärme zu unterstützen.
Der Verwaltungsrat der SISKA Immobilien AG hatte schon im Jahr 2022 beschlossen für Klimamassnahmen CHF 97 Mio. einzusetzen. Neben den Anschlüssen an die Fernwärme wurde um das EKZ Neuwiesen eine „grüne Lunge“ umgesetzt, welche eine gute Resonanz in der Mieterschaft und der Öffentlichkeit fand.
Landkauf in Wetzikon und ein neues Projekt in Grafstal
Die SISKA erhält laufend Angebote für den Kauf von Einkaufszentren, Bürogebäuden, Hotels sowie alte und neue Wohnbauten. Nur in den seltensten Fällen passen die Angebote in die Strategie unseres Unternehmens. Wir haben selbst (zu) viele Liegenschaften, welche mit hohem Aufwand saniert werden müssen. In Frage für Zukäufe kommen deshalb nur Neubauten von Wohnungen in Frage, welche die heutigen Standards bezüglich Ökologie erfüllen. Da viele ähnlich grosse Unternehmen die gleichen Ziele haben, sind die Preise sehr hoch. Dazu werden oft Entwicklungspotenziale mit teuren Studien dargestellt, welche die heutigen Risiken bezüglich Einsprachen von Nachbarn, Heimat- und Ortsbildschutz, Lärmschutz und Vorschriften für verbilligten Wohn- und Gewerberaum nicht berücksichtigen.
Der SISKA-Strategie entsprach 2023 der Kauf eines Entwicklungsprojektes von der Implenia AG beim Bahnhof in Wetzikon, wo ein Teil-Gestaltungsplan in Arbeit ist. 2025 konnte die SISKA ein bewilligtes Bauprojekt in Grafstal (Gemeinde Lindau) von der Baltensperger AG kaufen. Es entstehen dort 14 Wohnungen verteilt auf 2 Mehrfamilienhäuser bis im Herbst 2026. Mit diesem Projekt wird die Strategie die risikoreicheren älteren sanierungsbedürftigen Einkaufszentren und Gewerbeliegenschaften in den Städten mit neuen kleineren Mehrfamilienhäusern in den Agglomerationen zu ergänzen, fortgesetzt. Diese Strategie wird auch von den hypothekengebenden Banken und Versicherungen unterstützt, weil damit auch für sie die SISKA-Risiken ausbalanciert werden können. In den Jahren 2016 - 2020 hatte die SISKA bereits kleinere neue Mehrfamilienhäuser in Rickenbach, Seuzach und Attikon erworben.
Einige Rechtsfälle erledigt – neue Rechtsfälle kamen dazu
Seit 2021 konnten verschiedene Rechtsfälle erledigt werden. Der von 2015 – 2023 dauernde Rechtsstreit mit einem befreundeten Architekten des früheren Geschäftsführers Heinrich Schifferle konnte 2023 mit einem Vergleich beendet werden. Die Klagesumme gegen die SISKA war CHF 2.0 Mio., welche in gesamthaft 6 einzelnen Verfahren verhandelt wurde. Der Architekt wählte dieses komplizierte Rechtsverfahren, weil er davon ausging, dass die SISKA nach dem erhofften Unterliegen in den anfänglich eingeklagten Teil-Fällen einen vom Handelsgericht vorgeschlagenen für ihn günstigen Vergleich einwilligen würde. Dieses Vorgehen ging darum schief, weil die SISKA ab dem vierten Verfahren belegen konnte, dass in den am Handelsgericht eingereichten Leistungsverzeichnissen an vielen Tagen die gleichen Mitarbeiter für verschiedene Baustellen der SISKA regelmässig mehr als 18 Stunden aufgeschrieben hatten. Nachdem die SISKA in den ersten Verfahren zuerst vom Handelsgericht gedrängt wurde, sich auf einen hohen Vergleichsbetrag zu bewegen, änderte sich die Stimmung – je mehr Fakten geprüft wurden – so weit, dass ein Fachrichter ausführte, dass er „langsam verstehe, wieso die SISKA nicht einfach zahle“. Man einigte sich schliesslich auf eine Gesamtentschädigung von CHF 900‘000, was 45 % der ursprünglichen Forderung waren.
Das Strafverfahren gegen den fristlos entlassenen Geschäftsführer Heinrich Schifferle endete ebenfalls 2023 vor dem Bundesgericht mit der Bestätigung der Verurteilung der mehrfachen ungetreuen Geschäftsbesorgung durch das Bezirksgerichts Winterthur und das Obergericht des Kantons Zürich. Die Anwälte des ehemaligen Geschäftsführers – mit Unterstützung von Marion Maurer-Heuberger, der Schwester von Günter Heuberger – versuchten vor dem Bezirksgericht Winterthur aus dem „Fall Schifferle“ einen Fall „Günter Heuberger“ zu machen. Das Obergericht des Kantons Zürich führte dagegen im Urteil vom 19. Juli 2021 aus, dass der Vorwurf der von Marion Maurer-Heuberger vorgeworfenen gezielten Instrumentalisierung des Firmengründer Robert Heuberger durch Günter Heuberger nicht gemacht werden könne. Das seinerzeit vom Bezirksgericht Winterthur 2018 sistierte Verfahren aus Arbeitsrecht wurde 2024 wieder aufgenommen und ist weiterhin hängig.
Im Erbfall Robert Heuberger haben beide Geschwister von Günter Heuberger unterschiedliche Erbschaftsklagen vor dem Bezirksgericht Winterthur eingereicht. Die Informationsklage von Marion Maurer-Heuberger als 1. Phase einer Stufenklage ging zuerst gegen 5 Beklagte inkl. der SISKA Immobilien AG, der Immobilien AG Winterthur und der Robert und Ruth Heuberger-Stiftung. 2024 entschied das Bezirksgericht Winterthur, dass nur noch Günter Heuberger und die SISKA Beklagte sein werden. Trotzdem wollte die Klägerin die von der Robert und Ruth Heuberger-Stiftung an Vereine und Institutionen ausbezahlten Gelder zurück haben.
Die Klage von Rainer Heuberger soll eine Rückzahlung eines Darlehensverzichts von Robert Heuberger zu Gunsten von Günter Heuberger aufheben. Hier läuft eine Widerklage von Günter Heuberger auf Informationsherausgaben bezüglich Firmen aus seinem Umfeld.
Ähnliche Fragen stellen sich im Fall der Erben Kellers aus Bremerhaven, die 1972 mit Robert Heuberger einen Darlehens- und einen Treuhandvertrag abschlossen, der mit Aktien der Immobilien AG Winterthur abgesichert wurde. Als 2002 die beiden Häuser in Dietlikon / ZH saniert werden mussten, übernahm Robert Heuberger die Finanzierung durch eine Kapitalerhöhung, so dass er ab dann die Mehrheit der Aktien hielt. Robert Heuberger übertrug 11.2 % der Aktien an die SISKA Immobilien AG. In den Jahren wurde der Übergang der weiteren 58.8 % der Aktien von Robert Heuberger an die SISKA im Verwaltungsrat beschlossen, aber Geschäftsführer Heinrich Schifferle führte diesen Entscheid aus unbekannten Gründen nie aus. Die beiden Häuser müssen von 2025 bis 2027 statisch, klimatechnisch und wegen Altlasten komplett saniert werden. Weil der Kostenvoranschlag über CHF 13.9 Mio. beträgt, wollte die SISKA, welche unterdessen die 70 % der Immobilien AG Winterthur hält, eine weitere Kapitalerhöhung durchführen. Nachdem eine oder beide Geschwister von Günter Heuberger den deutschen Rechtsanwalt der Erben Kellers mit einer vertraulichen Aktennotiz und einer Bewertung der Immobilien AG Winterthur bedienten, waren diese nicht mehr bereit eine notwendige Kapitalerhöhung zu akzeptieren. Wegen Gefahr in Verzug für die beiden höheren Häuser ging die SISKA Immobilien AG als Mehrheitsaktionärin in Vorleistung und genehmigte den ausgearbeiteten Kostenvoranschlag von CHF 13.9 Mio. für eine vollständige Sanierung inkl. Erdbebenertüchtigung (Pfählungen im ehemaligen Sumpfgebiet), Fotovoltaik-Anlage und Strangsanierungen. Nach Druckversuchen der Erben Kellers bezüglich des früheren Aktienbesitzes und dem Sprengen einer Generalversammlung im Jahr 2024 stellte die SISKA beim Handelsgericht des Kantons Zürich das Gesuch zur Einsetzung eines Sachwalters, der vom Handelsgericht dann auch eingesetzt wurde. Eine Beschwerde der Erben Kellers gegen diese Einsetzung mit der Behauptung es brauche keinen Sachwalter, da sie 100 % der Aktien hätten, wurde vom Bundesgericht am 9. Juli 2025 mit Kostenfolge von CHF 64‘000 an die Erben Kellers abgelehnt. Das von ihnen angestrengte Hauptverfahren über den Aktienbesitz der beiden Parteien ist aufgrund eines Vorschlags des Sachwalters mit Einverständnis der Parteien sistiert worden.
Robert und Ruth Heuberger-Stiftung unterstützt weiterhin den Club of Rome
Trotz dem Druck von Marion Maurer-Heuberger, die früheren Spenden der Eltern Heuberger durch Günter Heuberger in die Erbengemeinschaft Robert Heuberger zurück zu zahlen, führt der Stiftungsrat die bisherige Vergabepolitik unverändert weiter. Die Vereinbarungen mit dem Club of Rome für die jährliche Spende von CHF 300‘000.00, welche 2015 begannen wurden bis zum 31. Dezember 2028 verlängert.
Winterthur, 23. März 2026
Weitere Auskünfte:
Günter Heuberger
Geschäftsführer
SISKA Immobilien AG
Brunngasse 6
8401 Winterthur
Tel. 052 / 260 05 05
www.siska.ch