Halbzeit bei den Renovationen und Umbauten der SISKA Heuberger Holding AG

Mit der Eröffnung des Migros Supermarktes im Einkaufszentrum Neuwiesen konnte die SISKA Heuberger Holding AG am 23. August 2018 einen weiteren wichtigen Meilenstein in der vom Verwaltungsrat beschlossenen Strategie der Relaunches, Renovationen und Neubauten abschliessen. Bereits im November 2017 wurde das Einkaufszentrum Illuster nach zweijähriger Bauzeit wieder eröffnet. Bis 2022 sind nun die kleineren Einkaufszentren Uschter 77 und Effimärt ebenfalls von Grund auf zu sanieren. Um während diesen Bauphasen die Erträge auf einem tieferen Niveau zu stabilisieren, hatte der Verwaltungsrat zusätzliche Käufe von Wohnobjekten und zwei Quartier-Einkaufszentren beschlossen. Beide Strategieänderungen führten zu deutlich höheren Hypothekengewährungen, so dass auch das Eigenkapital der SISKA Heuberger Holding AG gestärkt werden musste.

Relaunch des Einkaufszentrums Illuster abgeschlossen – Einkaufszentrum Neuwiesen auf gutem Weg
Nach dem Wechsel der Gesamtverantwortung für das operative Geschäft der SISKA Heuberger Holding AG im Mai 2014 liess der Verwaltungsrat eine vertiefte Studie über den Zustand des Liegenschaften-Portfolios erstellen. Dabei ergab sich ein gesamter Sanierungsaufwand von über CHF 250 Mio. davon CHF 120 Mio. in den grossen Einkaufzentren Illuster, Uster und Neuwiesen, Winterthur. Diese beiden Projekte wurden vom neu zusammengestellten Verwaltungsrat sofort ausgelöst, weil im Einkaufszentrum Illuster die Behörden aus Sicherheitsgründen die Schliessung des Einkaufszentrums androhten, nachdem die frühere Geschäftsleitung die von den Behörden mehrfach geforderten Termine für die Umbauten nicht einhielt. Im Einkaufszentrum Neuwiesen war trotz des schon lange bekannten Auszugs der AXA in den «Superblock» kein Projekt für die Umnutzung bearbeitet worden, so dass von Ende 2014 – Mitte 2018 ein jahrelanger Leerstand in Millionenhöhe resultierte. Das Einkaufszentrum Illuster wurde am 23. November 2017 wiedereröffnet. Im Einkaufszentrum Neuwiesen konnten die Umnutzung der Ex-AXA-Flächen in das Projekt «Neues Wohnen» mit 37 Wohnungen am 1. Juni 2018 bezogen werden. Nächster grosser Meilenstein war die Eröffnung des Migros-Supermarktes am 23. August 2018. Die Eröffnung des gesamten Zentrums ist für Ende September 2019 geplant.

Sanierungen der grossen Liegenschaften führen zu Rückgängen bei den Mieteinnahmen
In den Jahren 2019 – 2022 ist die Total-Sanierung der beiden mittleren Einkaufszentren Uschter 77, Uster und Effimärt, Effretikon geplant, deren Ladentrakte renoviert werden müssen, da sie den heutigen Ansprüchen in der digitalen Welt nicht mehr genügen und der Unterhalt ebenfalls vernachlässigt wurde. Im Uschter 77 beginnt in den nächsten Wochen der Umbau für den Einzug eines Aldi-Ladens, im Effimärt wird die Flexibilisierung der Mietflächen geplant.
Durch die Leerstände während des Umbaus der beiden grossen Einkaufszentren Illuster und Neuwiesen und den Abgängen in den beiden mittleren Einkaufszentren Effimärt und Uschter 77 ergab sich in den Jahren 2014 – 2017 alleine in den Einkaufszentren ein Rückgang der Mieteinnahmen von CHF 12 Mio. In den Gewerbeobjekten waren die Mieteinnahmen ebenfalls rückläufig. Gesamthaft sah sich der Verwaltungsrat mit der Situation konfrontiert, dass von den früheren Gesamterträgen von ca. CHF 60 Mio. pro Jahr CHF 5 Mio. – 10 Mio. wegbrachen, die mit dem bisherigen Portfolio nicht wieder erreicht werden konnten.

Verwaltungsrat entschied sich für zusätzliche Käufe zur Stabilisierung der Mieteinnahmen
Der Verwaltungsrat der SISKA Heuberger Holding AG entschied sich deshalb für eine Strategie der «zusätzlichen Käufe von Projekten und bestehenden Liegenschaften». Anschliessend wurden verschiedene neue Wohnobjekte in Winterthur, Seuzach, Uster, Bassersdorf und Gossau/SG realisiert. Dazu wurden ein mittleres Einkaufszentrum in Obfelden/ZH und das Quartier-Einkaufszentrum «Römertor» in Oberwinterthur gekauft. Ein Grund für diese Strategieänderung war die Forderung der Kreditgeber, dass sie nicht zusätzlich in bestehende Liegenschaften investieren wollten, die nach den Renovationen und Umbauten höchstens die gleichen Mieterträge abwerfen würden. Mit den neu gekauften Projekten und Liegenschaften gelang es bis Ende 2017 ca. CHF 2 Mio. zusätzliche Mieterträge zu erreichen. Ende 2018 werden weitere ca. CHF 1.2 Mio. zusätzliche Mietererträge dazu kommen, so dass über die Jahre etwa die Hälfte der weggebrochenen Umsätze wieder erreicht werden können. Klar ist, dass die früheren jährlich steigenden Gewinnausweise in zweistelliger Millionenhöhe der SISKA Heuberger Holding AG der Vergangenheit angehören. In den Geschäftsjahren 2015 – 2017 konnten noch Gewinne in der Höhe von CHF 1.5 Mio. pro Jahr ausgewiesen werden.

Zu tiefe Aufwendungen im Unterhalt führten im Nachhinein zu deutlich höheren Kosten
Während die frühere Geschäftsleitung bis Mitte 2014 mit tiefen Unterhaltskosten von im Schnitt CHF 4.5 Mio. pro Jahr «brillieren» wollte, zeigte es sich rasch, dass zahlreiche grössere laufende Unterhaltsarbeiten (Lifte, Dächer, Fassaden) nicht durchgeführt wurden. Das führte ab dem Geschäftsjahr 2014 dazu, dass diese Aufwendungen um 50 % stiegen, auch weil je länger man Unterhaltsarbeiten vernachlässigt, diese dann deutlich teurer werden. Zusätzlich mussten 3 Liegenschaften in Winterthur plus das Hotel Illuster komplett renoviert werden. Weil dort aufgrund des schlechten Zustands der Zimmer die Erträge weggebrochen waren, hatte die frühere Geschäftsleitung 20 der 60 Zimmer ohne Information an den früheren Verwaltungsrat als Wohnungen vermietet, was zwar Mieteinnahmen ergab, aber die Attraktivität des Hotels nochmals reduzierte. Die neue Führung kehrte diesen Entscheid wieder um, weil ein ernst zu nehmendes Hotel in der Agglomeration Uster mindestens 60 Zimmer braucht um die zahlreichen Bedürfnisse der möglichen Kunden abzudecken. Die Abkehr von der früheren kurzfristigen Gewinnmaximierung und dafür die Verstärkung des Dienstleistungsgedankens und des Service Publics wird auch bei den Investitionen in das Winterthurer Hotel Banana City deutlich. Dort wurden der Festsaal und alle Sitzungszimmer renoviert sowie die Terrasse im Erdgeschoss und eine Dachterrasse im 5. Obergeschoss neu gebaut. In den Jahren 2018 – 2022 müssen grössere Wohnliegenschaften in Zürich, St.Gallen, Gossau/SG und Wil total saniert werden, deren Leerstände und Unterhaltsaufwände in den Jahren 2013 – 2017 stark zugenommen haben.

Hohe Renovationskosten zwingen zur Erhöhung des Fremdkapitals und des Eigenkapitals
Die laufenden Gespräche mit den Banken haben gezeigt, dass sie grundsätzlich die gewählte Strategie der Relaunches, Renovationen und Neubauten mittragen und sich finanziell durch deutlich höhere Hypothekengewährungen bis zu den maximalen Kreditrahmen beteiligen. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass das Eigenkapital der SISKA Heuberger Holding AG gestärkt werden musste und zwar im Gleichschritt mit den höheren Hypotheken zu den Renovationen und dem Kauf von neuen Liegenschaften. Das Aktienkapital der SISKA Heuberger Holding AG wurde deshalb am 13. Dezember 2016 von CHF 16.0 Mio. auf CHF 21.0 Mio. und am 31. Januar 2018 von CHF 21.0 Mio. auf CHF 25.0 Mio. erhöht. Beide Kapitalerhöhungen wurden von Günter Heuberger, Eigentümer von 100 % der Aktien, gezeichnet, was als klares Bekenntnis zur gewählten Strategie verstanden werden darf.

Winterthur, 12. Oktober 2018

Weitere Auskünfte:
Günter Heuberger
Delegierter des Verwaltungsrates
SISKA Heuberger Holding AG
Brunngasse 6
8401 Winterthur
Tel. 052 / 244 88 00
www.siska.ch